Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если владелец жилья запланировал капитальный ремонт, включающий изменения, которые необходимо будет внести в технический и кадастровый паспорта, его план необходимо предварительно согласовать. Для этого нужно подать заявку в районную (городскую) Жилинспекцию.
✓
Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.
?
Все, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.
✘
Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.
Что такое перепланировка?
Во время капитального ремонта у собственников жилья может возникнуть желание или необходимость изменить планировку помещения, увеличить одну комнату за счет уменьшения другой, объединить санузел, убрать ненужную стену или наоборот возвести межкомнатную перегородку. Все эти изменения, не указанные в первоначальном плане квартиры, являются перепланировкой.
Следующие виды ремонтных работ являются перепланировкой и нуждаются в первоначальном одобрении в соответствующих инстанциях (еще на этапе проектирования, то есть до непосредственного ремонта):
- работа со стенами-перегородками (снос, возведение, перенос, расширение);
- работа с дверными проемами;
- работа со стояками ГВС, ХВС, отопления (перенос, удлинение);
- увеличение жилой площади комнат за счет коридоров и других нежилых помещений;
- изменение площади помещений с мокрой зоной (кухня, санузел).
Перепланировка и ипотека
Для оформления ипотечной сделки в списке обязательных документов присутствует отчет об оценке квартиры, в котором указаны все перепланировки, если они есть. Соответственно, при наличии незаконного переустройства помещения вероятность одобрения подобной ипотечной сделки снижается.
Так как все банки требуют предоставить этот отчет еще на этапе одобрения квартиры, поэтому продавцу и покупателю необходимо прийти к компромиссу, например:
- сфотографировать аналогичную квартиру без перепланирования (это возможно в новых построенных домах, где все квартиры до ремонта выглядят одинаково);
- попросить оценщика не указывать детали переустройства;
- оформить перепланировку законным путем.
Последний пункт – самый правильный, даже если на это придется затратить 2-3 месяца. Зато с официально узаконенной перепланировкой можно продавать квартиру любым способом (ипотека, всевозможные жилищные программы, наличные средства) не беспокоясь о том, что в процессе сделки возникнут проблемы.
Таким образом, даже перепланированную квартиру реально продать в ипотеку, если оформить все документы правильно. В то же время отчет об оценке, в котором скрыты важные сведения, теоретически становится поводом для аннуляции ипотечного договора и сделки по купле-продаже квартиры.
О чем говорит российское законодательство
Нормативно-правовые акты Российской Федерации содержат прямое указание на то, что вмешательства в целостность жилой площади должны быть зафиксированы документально, согласованы с компетентными органами, такими как: БТИ, жилищная инспекция. В противном случае может быть применена мера ответственности к собственнику: административный штраф с последующим решением суда:
- об узаконивании перепланировки в принудительном порядке
- о приведении жилого помещения в первоначальное состояние до переустройства по техпаспорту
- Бесплатная консультация юриста по продаже квартиры>>
- Подробная информация о переустройстве содержится в таких нормативно-правовых актах:
- Жилищный кодекс РФ
- СанПиН и СНиП
- Постановление Правительства РФ «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями»
Купля-продажа недвижимости предполагает передачу новому собственнику документов на нее, в том числе и технического (кадастрового) паспорта, где на планах указана планировка жилища. Если изменения не были внесены в документы, то переустройство считается незаконным. Так можно ли продать такую квартиру, где имеются разночтения между фактическим ее видом и документальным? Такие возможности существуют. Необходимо разобраться подробнее.
Квартира с перепланировкой и ипотека
Как продать квартиру с перепланировкой с оформлением ипотечного договора. Сделать это довольно сложно, если переустройство не было узаконено. Для кредитного учреждения такие обстоятельства – это риски, так как ликвидность такой недвижимости снижается. Банк не сильно заинтересован нести собственные расходы на согласование перепланировки.
Если же с банком была успешно совершена сделка по ипотеке, а потом выяснится, что планировка квартиры не соответствует документам, такой договор может быть расторгнут, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, сторонам договора не стоит рисковать в данной ситуации. Продавцу нужно открыто предоставить всю информацию потенциальному покупателю, чтобы были достоверно оценены возможные риски и последствия. До обращения в банк за ипотечным кредитом на уже подобранную квартиру с незаконной перепланировкой всю документацию нужно привести в порядок. В противном случае от банка может поступить отказ в кредитовании по данному объекту недвижимости.
Что такое перепланировка
Перепланировкой называют ремонт или строительство — все, что требует внесения изменений в техническую документацию (архитектурно-планировочное решение).
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, это любые работы, результат которых отражается на техническом плане помещения. Они могут не только повлиять на саму квартиру, но и изменить характеристики целого дома.
Поэтому перепланировка и переустройство требуют согласования.
Строгие требования ввели из-за того, что часто перепланировки выполняют с нарушением строительных норм и правил. Например, снос несущих стен в обычной многоэтажке может привести к частичному или полному обрушению.
Такие истории, увы, случаются. Это нарушение относится к работам, которые проводить запрещено. Есть еще два вида работ: требующие согласований и те, что можно выполнять без согласования с контролирующими органами.
Помощь в оформлении перепланировок жилых и нежилых помещений в Москве
Оформление перепланировки квартиры в Москве – долгий и сложный процесс, поэтому перед началом ремонтных работ нелишним будет убедиться, что ваши планы по изменению планировки жилого помещения полностью соответствуют стандартам и требованиям действующего законодательства.
Центр согласования перепланировок «2ПРОЕКТОР» предлагает свои услуги в согласовании перепланировок жилых и нежилых помещений в Москве. Мы не только поможем вам в оформлении перепланировки на любом этапе согласования, но и предварительно проконсультируем относительно законности планируемых вами ремонтно-строительных мероприятий, что убережет вас от излишней траты времени и средств. Узнать подробнее о стоимости и сроках предоставления услуг вы можете на нашем официальном сайте.
Является ли перепланировкой перенос дверей? Нужно ли разрешение на возведение в квартире гипсокартонной перегородки? Получить исчерпывающие ответы на эти и другие вопросы, касающиеся перепланировки жилых помещений в 2021 году вы можете, позвонив по тел. 8 (495) 956 70 30. Мы всегда рады вам помочь!
Порядок перепланировки квартиры
Важно соблюдать установленный порядок перепланировки квартиры. В противном случае возможно применение штрафных санкций по отношению к нарушителю, а также выдвижение требования демонтировать несанкционированно произведенные действия за свой счет.
Большинство работ по перепланировке или переустройству квартиры требуют согласования с жилищной комиссией или иным уполномоченным органом. Для получения одобрения потребуется оформить проект, в котором будет зафиксированы планируемые изменения.
Для создания проекта потребуется обратиться в компанию, которая имеет лицензию на осуществление подобной деятельности. Однако это не обязательно, если квартира находится в типовом доме, для которых уже созданы согласованные проекты. Они размещаются в свободном доступе на официальном сайте региональных ведомств.
Нормы Жилищного кодекса РФ
В регулировании процессов переустройства и перепланировки принимают участие следующие статьи Жилищного Кодекса Российской Федерации: №25, №26, №27, №28, №29.
Они содержат основные понятия процедуры, её виды, основания для проведения, необходимость согласования ремонтных действий с государственными органами, порядок законного оформления, требуемую для этого документацию, а также нормы и требования, согласно которым следует проводить перепроектирование помещений/строений.
Статья 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения
Согласно Жилищному Кодексу РФ, основными условиями для проведения перепланировки является предоставление необходимой документации и согласование ремонтных действий с уполномоченными органами.
Статья 26. Основание проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Государственные органы, которыми выступают жилищная инспекция и архитектурно-планировочный отдел, вправе дать отказ в перепланировке в следующих случаях:
- предоставление документов с ложными данными;
- отсутствие каких-либо требуемых бумаг;
- желание провести работы, запрещённые законом, СНиПами, строительными, санитарно-техническими, ремонтными нормами и т.д.;
- отсутствие требуемого в некоторых случаях согласования ремонтных действий с прочими лицами, проживающими в здании.
Проблемы перепланировки на этапе согласования
Согласно ЖК РФ, перед началом ремонтных работ необходимо получить разрешение от надзорного органа (в Москве надзорным органом в сфере согласования перепланировок является Мосжилинспекция). Для этого формируется комплект документов, который передается в надзорный орган на рассмотрение. Комплект документов включает в себя, в том числе, проектную документацию. После подачи соответствующих документов надзорный орган рассматривает обращение, по итогу чего выдает разрешение на перепланировку и/или переустройство. Но проводить ремонт необходимо только по проекту. При любом отклонении от согласованной проектной документации на приемке перепланировки жилищной инспекцией у собственника обязательно возникнут проблемы.
Дело в том, что на получении разрешения от надзорного органа процесс согласования перепланировки не заканчивается. Как мы уже отметили, еще предстоит получить акт о завершенной перепланировке от все той же жилищной инспекции. Без подписанного акта перепланировка считается не согласованной. А составлен акт будет только в том случае, если все ремонтные работы по перепланировке полностью соответствуют ранее согласованному проекту. При любом же отклонении от проектной документации надзорный орган откажет в оформлении акта о завершенной перепланировке.
Что можно делать без проекта?
Для отдельных работ по перепланировке, не влияющих на конструктивные особенности дома и безопасность проживающих в нем граждан, предусмотрена уведомительная процедура оформления, не требующая оформления проекта.
К таким работам относятся:
- Перенос оборудования в пределах помещения (сантехника);
- Объединение ванной и уборной;
- Ликвидация, перенос или устройство дверных проемов в ненесущих стенах;
- Разборка (за исключением несущих) и возведение перегородок;
- Остекление лоджий.
Не требуется соблюдение разрешительной процедуры и уведомление органов жилнадзора при:
- Проведении косметического ремонта;
- Ликвидация встроенной мебели;
- Замена окон, на аналогичные по размерам;
- Замена инженерного оборудования на сопоставимое по характеристикам;
- Перестановка электрических плит в пределах кухни;
- Монтаж наружных антенн, элементов кондиционеров;
- Перестановка газовой плиты и другого оборудования в пределах предназначенного помещения без изменения подводящих коммуникаций.
Перепланировка требует от собственника квартиры значительных затрат времени и финансов. Поэтому важно осуществлять такую деятельность в рамках, установленных законом.
Самовольное переустройство жилья может привести к большим потерям, вплоть до потери квартиры.
Сложности при покупке
Человеку, который покупает недвижимость на вторичном рынке, обязательно следует запрашивать актуальную копию технического паспорта объекта. Это поможет избежать приобретения жилья с неузаконенной перепланировкой.
Основная проблема заключается в невозможности получения нового технического паспорта, так как текущее состояние не будет соответствовать сведениям, указанным в документах. В такой ситуации в БТИ выдают техпаспорт с красными линиями, которыми помечаются места несоответствия плана и действительной картины.
Следует помнить, что после реализации договора купли-продажи продавец вряд ли согласиться нести расходы, связанные с узакониванием перепланировки. Поэтому следует тщательно обследовать квартиру перед приобретением.
Если перепланировка обнаружилась после покупки, то новый обладатель квартиры рискует столкнуться с перечисленными ранее проблемами, связанными с проведением таких строительных работ без согласования.
Установлен законодательный запрет на осуществление перепланировки, если вследствие нее:
- ухудшаются эксплуатационные условия многоквартирного дома. Например, затруднение доступа жильцов дома к коммуникациям общего доступа,
- уменьшается число вентиляционных отверстий,
- нагрузка на несущие стены дома превышает установленный предел,
- помещение перестает быть пригодным для проживания,
- будут изменены помещения, которые состоят на учете штаба по чрезвычайным ситуациям. Потребуется разрешение начальника штаба,
- ухудшится степень устойчивости и прочность несущих стен дома. Это чревато обрушением дома,
- на сети общего пользования устанавливаются устройства, которые могут их регулировать или отключать.
Запомните! Если перепланировка проводится в панельном доме, запрещено:
- создавать ниши, проемы,
- штробить в швах дома,
- создавать проемы в панелях дома и смежных по высоте помещениях.
Если перепланировка будет проводиться при отсутствии проекта, потребуется дополнительная экспертиза.
Существует ряд ограничений, которые следует учитывать при проведении данной процедуры:
- в обязательном порядке требуется согласие владельца жилого помещения на данную процедуру,
- если собственников у жилого помещения несколько, потребуется согласие каждого из них,
- недопустимо самовольно создавать балконы и козырьки. Требуется разрешение на данные действия,
- недопустимо самовольно создавать эркеры,
- запрещается осуществление перепланировки, если в ее результате будет изменен архитектурный облик здания,
- запрещается перепланировка, в результате которой будут нарушены законодательные строительные и санитарные нормы,
- недопустимо осуществление работ, для которых установлен порядок оформления как для работ по реконструкции здания.
Если задуманная перепланировка осуществима, изучите соответствующие нормативы и стандарты, проработайте данный вопрос тщательным образом, чтобы избежать проблем в будущем.
При оформлении документов в Бюро технической инвентаризации предоставляются различные услуги, которые носят платный характер. За всю документацию придется заплатить примерно 5.000 руб. Общая стоимость перепланировки составляет от 20000 до 100000 руб.
В нее включаются расходы следующего характера:
- расходы на создание проекта жилого помещения,
- государственная пошлина, если вы обращались в судебные органы,
- государственная пошлина при оформлении кадастрового паспорта,
- расходы, которые связаны с получением технического паспорта жилого помещения.